税金対策で不動産投資は失敗するの?注意点とトラブルについて

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不動産投資とは

不動産投資とは、その名の通り、不動産を対象とした投資のことです。

アパートやマンションの大家さんというとイメージがつきやすいでしょう。

大家さんも不動産投資のひとつです。
簡単にいうと、アパートやマンションを購入し、
その物件を第三者に賃貸として貸し出し、
その第三者が払う家賃を利益として得る投資方法のことです。

アパートやマンションの一室を購入し、第三者に貸し出し、そこから家賃収入を得ることを区分マンション経営やワンルームマンション投資などと言います。

建物一棟そのものを購入するわけではないので、購入金額も大きな支障はなく、維持費も一棟まるごと管理するよりもかなり少なく済みます。大きな利益は見込めないですが、まずは一室からはじめるほうがリスクは少ないでしょう。

アパートやマンションだけでなく、集合住宅や戸建て住宅など、建物一棟をまるごと購入し、第三者に貸し出し、そこから家賃収入を得ることを一棟買い投資やマンション・アパート一棟経営、戸建て経営などと言います。

区分マンション経営等に比べ、当然ですが初期費用も維持費もかなり高額になります。
多くはローンを組んで購入することになるでしょう。

アパートやマンションを一棟購入した場合は、全ての部屋に住居者が入っていればよいですが、空き部屋などが複数あると家賃収入が減ってしまいます。

あまりにも空室が多くなると、
購入時のローン返済が家賃収入から払えなくなる可能性もあります。
その分、うまくいけば大きな利益を得ることも期待できます。

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赤字不動産の節税についてよくある質問とは

に関して、自分で物件を見る時間がないまま、急いで契約を進められました。この経験から、本当にその物件が必要だったのか疑問に思っています。不動産投資の専門家の方にとって、その赤字物件が本当に必要だったのかどうか教えていただけますか?

目指すべきはリタイアメントであり売却か白紙解約です。無傷での達成は難しいでしょう。追加の収入が必要なことを覚悟してください。このまま維持し続ければ、損失は次第に広がり、減少することはありません。保持し続けると、やがてギブアップの状態に陥ります。急いで契約書を精査してください。理解できない場合は、30分の不動産専門の弁護士のスポット相談を5000円から1万円ほどでお受けください。

節税の大々的な宣伝がありますが、最終的には単に税金を先延ばしにしているだけのように感じられます。建物の急速な減価償却を行えば、償却が終わった後は利益が発生するため、多額の税金が徴収されませんか?

投資という観点から考えると、プラスの収益がなければ意味がありません。例えば、フルローンを組んだ新築ワンルームマンションなど、ローンが完済されるまで、ただひたすら損を重ねるような物件も多く存在します。その上、本業の税金が少し減ったところで、実際には得にならないでしょう。

金利が上昇すれば景気が向上するため、物価も基本的に上昇し、最悪の場合でもマンションを売却すれば収益が期待できるとの意見があります。 空室が発生すると、会社として手数料を得ることができないため、退去の通知があれば迅速に新たな入居者を募集するなど、最善の対策を講じるとのこと。 こういった投資に取り組んだ経験のある方はいますか?もしあれば、失敗や成功体験を共有していただけると助かります。

まあ、人生が行き詰まっているなら、それも一つの選択肢かもしれませんね。
わからないなら人生をかけない方が吉

知人がワンルームの投資に取り組んでおり、以前はワンルームが赤字のほうが好ましいと述べていましたが、その理由が私には理解できませんでした。

毎月の借入額があるため、その分は損失となりますが、最終的には物件が残るため、物件を売却すればその売却額は利益になります。この差し引きがプラスになる可能性もあります。ただし、率直に言って、ワンルームマンション投資は殆どのケースが投資としては赤字です。

不動産投資とは

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットは、リスクももちろんありますが、

比較的安定した資産運用ができると言われています。

初期費用(特に一棟買い投資の場合)や維持費はかなり発生しますが、
住居者が入り、入れ替わりはあるものの、一定の居住状態が安定すれば、家賃収入も安定して入ってきます。

また、現金を不動産に変えることで相続税が安くなるケースがあるので、相続税対策として不動産投資をする人も多いでしょう。

相続税の額を抑えられることに加え、
家賃収入も得られるので、現金を持っているよりも、メリットのほうが多いのです。

生命保険の代わりにできることも大きなメリットのひとつです。
ローンを組んで不動産を購入すると、団体信用生命保険に加入することになります。

万が一、死亡や大きな障害を負った際に使える保険で、その後のローン返済が免除されるのです。
そのような状態のオーナーから不動産投資の権利を譲り受けた家族は、その後も家賃収入を継続して得ることができます。

もちろんその収入をローン返済に充てる必要もないのです。節税対策も同様に、大きなメリットの要素です。これは以下で詳しく述べます。

不動産投資のデメリット

メリットにはデメリットがつきものです。

不動産投資にも注意しなければならないリスクがいくつかあります。

冒頭でも述べたように、アパートやマンション経営をはじめる際は、初期費用と維持費がかかります。

特に一棟買い投資の場合がかなりの額になりますし、ローンを組まなくてはなりません。

最初にまとまった金額が必要になりますが、
その後の運用がうまくいかず、空室が続くなどして家賃収入が見込めない場合は、毎月の維持費のみがかかり、赤字になってしまう可能性もあります。

運用方法を事前に勉強しておかなくてはなりません。

また、建物の老朽化などで、入居者が建物の価値と家賃が合っていないと判断すると、家賃の金額を下げなくてはならない場合もあります。

そうなると必然的に家賃収入は減ってしまいます。

安定した収入が見込める不動産投資ですが、リスクもあることを覚えておきましょう。

税金対策について

税金対策で不動産投資は失敗するのか

不動産投資のメリットに税金対策が挙げられるが、実際のところどうなのか述べていきます。
節税の対象になる税金の種類は、所得税・住民税・贈与税・相続税・法人税が挙げられます。

税金対策のメリットは、本業の仕事でも収入がより高い人に当てはまります。
まず、不動産投資を節税対策にできる条件として、不動産所得が帳簿上赤字になることです。

実際には黒字でも、会計処理上で赤字であれば条件を満たしたことになります。

これにより、“減価償却”によって出た赤字を損益通算(利益と損失を相殺すること)し、所得を圧縮することで税金を抑えることができます。

税金は所得の金額に対してかかります。
所得が高ければ高いほど税金を納めなくてはなりません。

つまり、不動産投資での所得を減価償却・損益通算により下げることで、
税金を抑えるということになります。

注意点とトラブルについて

節税対策の際に気を付けなくてはならないのが、
上記の減価償却は計上できる期間が決まっています。

期間を超えてしまうと、節税効果が低くなってきます。
減価償却を行うことで、一定期間の経費を抑えることができますが、これを超えてしまうと自己負担になる修繕費などの必要経費のみ増えていき、結果的に本当の赤字になってしまいます。

自分の収入で、そのくらいの節税ができるのか、きちんと計算してからはじめないと、結果的に赤字になり、ローン返済に追われる日々になります。


不動産投資を節税目的だけではじめると、
トラブルに発展することもあるので十分注意しましょう。

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